Die Veräußerung von Immobilien kann weitreichende steuerliche Folgen auslösen, wenn die Finanzverwaltung einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt. In diesem Fall werden die Veräußerungsgewinne nicht mehr als private Vermögensverwaltung behandelt, sondern als solche aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Nr. 2 EStG, welche der Einkommensteuer und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer unterliegen.
Die „Drei-Objekt-Grenze“
Als wichtiges Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“. Die Rechtsprechung geht regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte – abhängig von Besitzzeit und Nutzungsart – veräußert werden. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine starre Grenze, sondern lediglich um ein Beweisanzeichen, was dazu führt, dass bei Vorhandensein einer Gewinnerzielungsabsicht auch bei drei oder weniger Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen kann.
Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel ist im BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl. I 2004, 434) ausführlich geregelt. Das Schreiben behandelt insbesondere:
- die Voraussetzungen der Drei-Objekt-Grenze,
- Fälle eines gewerblichen Grundstückshandels trotz Unterschreitens dieser Grenze,
- Ausnahmen trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze,
- Beginn, Umfang und Beendigung des Grundstückshandels.
Fazit & Handlungsbedarf
Wer mehrere Immobilien innerhalb eines überschaubaren Zeitraums veräußert, sollte die steuerlichen Risiken frühzeitig prüfen lassen. Die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels kann erhebliche Steuerbelastungen auslösen und betrifft häufig auch Fälle, in denen die Beteiligten von einer privaten Vermögensverwaltung ausgehen.