Der Verkauf einer Immobilie führt nicht automatisch zu einer Steuerbelastung. Voraussetzung ist, dass dieser nicht unter die Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) oder aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) fällt.
Ob ein Veräußerungsgewinn tatsächlich steuerfrei bleibt, richtet sich daher insbesondere nach den Regelungen der §§ 22 Nr. 2 i. V. m. 23 EStG über private Veräußerungsgeschäfte. Darin sind insbesondere geregelt:
Die 10-Jahres-Frist
Grundsätzlich ist der Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie nicht steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, ist ein erzielter Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich zu versteuern.
Steuerfreiheit bei Eigennutzung
In den folgenden Fällen bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei, selbst wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren erfolgt:
- Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Fristen und Besonderheiten
Bei der Zehnjahresfrist kommt es regelmäßig auf die Zeitspanne zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrags und Abschluss des notariellen Verkaufsvertrags an. Zudem können beispielsweise Besonderheiten bei geerbten oder geschenkten Immobilien, bei teilweiser Vermietung oder bei der Übertragung in ein Betriebsvermögen zu abweichenden steuerlichen Ergebnissen führen.
Da bereits kleine Abweichungen erhebliche steuerliche Folgen haben können, sollte die steuerliche Situation vor einem geplanten Verkauf sorgfältig geprüft werden.